小金井コーポラスマンション建替組合理事長 建替え体験記
小金井コーポラスは昭和３９年・４０年の建築で、検討を開始した時点で既にかなりの年数が経っていました。具体的な建替え検討のきっかけは、電気設備、給排水管、防水塗装などにかなり老朽化が進んでいたことです。それに加えて、当時住民で自主管理をしていた関係で、壁の塗装など幾つかの対処は行っていたものの、修繕積立金も少なく、本格的な修繕が難しい状況でした。建替えの話は、完成後30年を経過した頃には住民の間でも話題に上がっていました。そのためにまずは具体的な数字をもとに議論すべきとの意見が出て、建物の状況調査を行いました。結果として様々な状況はそのまま放置すべきでないレベルになっていたことが判明し、理事会内に対応を検討する検討委員会を設置することになりました。そして、その委員の一人であった私が推薦をいただいて管理組合の理事長になり、住民のみなさんの協力を得ながら建替えの検討をすすめていくことになりました。
小金井コーポラスマンション建替組合理事長
建替えを検討するにあたって、苦労された点を教えてください。
また、それをどのように克服されたのでしょうか。
完成から相当な年数が経過していたこともあり、住民の構成も当初から大きく変わり、完成当初からいる方、相続された方、私のように途中から住み始めた方など様々な状況でした。また外部居住者の割合も4割程になっており、そういった方々はコーポラスの住環境をご存知ない方もいらっしゃって、意見も様々だったので、特に初期段階での合意形成には苦労しました。
そのため、まず建物調査結果を基に修繕関係のコストを見積もる際、単に金額的なものだけでなく、建物再生に関わる情報も収集し、それらを住民に提示していきました。そして建替えを選択しないのであれば至急に大規模修繕をするしかないこと、また、修繕をしないのであれば、建替えを真剣に考えなければならないこと、こういった状況を住民全員に知ってもらうことが建替えを検討する第一歩でした。
建替えを推進するにあたっては、どのような人が主体となって事業を進めたのですか。
過去に管理組合の理事を経験されている方に、建替え検討においても主体となっていただけるようお願いしました。管理組合の理事の経験がある方は住民のあいだで信頼が厚く、それぞれの理事が住民から個別の相談にも乗って下さったことで、建替えに関する情報が多くの住民に伝わると同時に、建替えに関する意見やお気持ちを伺うことができ、良い結果を生んだと思います。
また、検討を開始した時点では必ずしも建替えに賛成でなかった方にも建替組合の理事になって頂き、事業関係者や理事との議論を通じて、建替えの必要性を理解していただくことができました。
建替え成功のポイントは、どのような点にあると思われますか。
住民全体で正しい情報を共有し、理解を得ることです。
そのため、一つ一つの問題を伝え、情報を開示し、個別説明と全体説明を繰り返しながら、丁寧に合意形成を進めました。
また、住民は様々な悩みや不安を個々に抱えています。それに対しても、一つ一つ丁寧に話をしていくことで、理解が得られ、安心していただけたのだとも思います。
こうした過程は、改めて振り返っても非常に重要だったと思います。
仮住まいや引越しに対しては、不安や問題などはありませんでしたか。
また、その不安や問題を、どのように克服されたのでしょうか。
仮住まいは、建替えを検討する上で大きな課題の一つでした。
東京建物には、東京都や住宅供給公社に交渉してもらい、小金井コーポラスの近くに賃料の安い都営住宅や公社住宅を準備していただきました。また、東京建物のグループ会社の協力で、民間の賃貸マンション等を紹介する仮住まい相談会を実施していただいたお蔭で、スムーズに居住者の仮住まいも決定し、大変助かりました。
建替えにより完成したマンションでの、新しい生活はいかがでしょうか。
新しいマンション、Brillia小金井桜町が出来て、戻ってこられた住民の方からは「建替えができて本当によかった」という声をたびたび耳にします。
事業関係者すべての方々が、東京建物を中心にチームとしてまとまり、様々な局面において長期にわたり、かつ丁寧に対応していただいた事に住民一同本当に感謝しています。
新しい暮らしをはじめて三か月の今、以前の暮らしの記憶が薄れ、“どんなに暑かったか”、“どんなに不便だったか”など、とうに忘れてしまいました（笑)。設備・仕様の向上や高い断熱性により本当に住み心地の良い住まいになりました。冷暖房費も節約されていますし、建物の遮音性能が高まったので、室内がとても静かになりました。
建物や周辺の清掃は自主管理のマンションでは徹底するのが大変でしたが、そういったことについても以前とは異なり、管理会社が入っているので毎日綺麗にしっかりと管理していただいています。以前自主管理を行っていたこともあり、我々住民は管理の大変さを知っているからこそ、今の生活に大変満足しています。
東京建物の事業協力について、率直な評価・感想はいかがでしたでしょうか。
建替組合と歩調を合わせてやっていただけたのが非常に良かったと思います。 東京建物と共に事業を支援していただいたコンサル会社、建設業者、設計事務所についても、非常に質の高いお仕事をしていただいたと思っています。
これから建替えを検討する方々に対して、メッセージをお願い致します。
住民間で適切かつ丁寧に意思疎通を行うことが大切だと思います。建替えの経過だけではなく、各々の課題に対するメリットとデメリットを包み隠さず伝え、住民でしっかりと議論すること。そしてその上で、建替えを実践していくこと。とても大変ですが、一つ一つ住民が思う問題点を明確にし、丁寧に理解を得ていくこの過程こそが大変重要だと思います。
住民のみなさんで、「どのように協力していくのか」、「自分たちにできる最善の選択とは何なのか」をしっかり話し合いながら決めていかれると良いのではないかと思います。
