Worksイトーピア浜離宮
マンション建替事業
（Brillia Tower 浜離宮）/建替え実績

REASON建替え検討のきっかけ

• 2006年に区の助成により耐震診断を実施し、耐震性能が不適格であるという事実が判明。
• これをきっかけに2007年以降、建替えに関する勉強会を定期的に実施。
• 2009年には再生検討委員会が設置され、建替えか維持修繕かについての検討を開始。
• 2011年の東日本大震災以降、西側の高速道路が緊急輸送道路に指定され、耐震化が義務付けられた。
• これを契機に建替えを再生の基本方針とし、検討を進めた。

BUSINESS HISTORY事業経緯

2015.09

建替え推進決議の可決、建替え推進委員会の設立

2016.07

東京建物を事業協力者として選定

2018.10

建替え決議の可決

2019.03

イトーピア浜離宮マンション建替組合設立

2019.11

権利変換認可

2020.09

新築工事着工

2023.09

『Brilla Tower 浜離宮』竣工

REPRODUCE建替えの課題と弊社としての課題解決

課題01

従前マンションの部屋面積が比較的コンパクトであることに加え、ご高齢の権利者様等の経済的負担を軽減するため、高い還元率が必要でした。

弊社の対応01

高い還元率の実現には、床面積の増加と商品性の高い計画が不可欠です。弊社は、総合設計制度※を活用し、容積率を＋300% 割増し、タワー形状の施設計画としました。これにより、床面積を増大することで、事業性が向上しただけでなく、眺望の良い商品性の高いタワー計画とし、高い還元率を実現しました。

※総合設計制度とは

空地確保等の貢献を行い、行政と協議をすることで容積を割増す手法。弊社は総合設計の協議経験が豊富であり、最大限の割増しを獲得。

弊社の対応02

19階までのフロアを権利床として価格を大幅に抑え、それ以上の高層階を保留床に設定しました。この手法で、権利者様の平均床還元率100%を実現しました。

• 保留床を高層階に設定し、高値で弊社が買い取ることで建替事業の事業性向上に寄与しています。
• 権利床を中低層階に想定し、当該階の床単価を下げることで平均還元率 100% を実現しています。
  ※還元率は下がりますが、当然高層階への権利変換も可能

課題02

外部にお住まいの権利者様が多く、合意形成に多大な時間を要することが想定されました。

弊社の対応01

経験豊富な専門スタッフにて、遠方にお住いの外部居住者の方に対しても何度も訪問し、丁寧な対応を行うことで短期間での合意形成を実現しました。

専門スタッフのメンバー一部

弊社の対応02

仮住まい先や代替物件の捜索についても弊社グループの持つ情報網を活用し、ご協力させて頂きました。また、借家人様対応に関しても専門家説明会などを通してご支援させて頂きました。

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弊社関連部署や不動産仲介を担う弊社グループ会社東京建物不動産販売を通じて、物件情報を提供しました。

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