東京建物のマンション建替え

老朽化を見据え、
住民とともに進めた再生のかたち

1971年に竣工した『ハイツ駒込マンション』は、耐震性や設備の老朽化が課題となり、2000年頃より建替え検討が開始されました。
Brillia 駒込として再生された新たな住まいは、耐震性能や省エネルギー対応、防災対応を備え、
地域におけるマンション再生のモデルケースとなっています。

私どものマンションは1971年に建物が完成しました。
2000年頃、耐震性や給排水・電気など設備の老朽化が指摘されるようになり、当時の理事会にて建替えを検討する組織を立ち上げました。

「建替えありき」で議論を進めていたこともあり、多くの区分所有者からの疑問や意見に十分答えず、その時点での建替えは実現しませんでした。

その後、私が理事長となった際、改めてマンション再生について検討する組織を設立し、修繕・耐震補強工事、建替え等マンションの再生について時間をかけて総合的な検討を行う中で、建替えの機運が高まってきました。

ハイツ駒込マンション建替組合理事長

やはり区分所有者の合意形成を図る事には苦労しました。
合意形成を進めるため、理事会にあえて建替えに反対の方や消極的な方にも加わってもらって議論や学習を深めたり、様々な取組みを行いました。

また、隣地と合わせて建替え事業を行うことになったのですが、このような新しい取組みに挑戦する際にも、多くの苦労がありましたね。

私たちはマンション再生を検討するために、コンサルティング会社と契約し専門家からの助言を受けて耐震補強か建替えかを、公平性に留意しながら、今後老朽化が進むマンションをどうするか、共に考えていく事を提案しました。

情報の共有化に努め会議等は全て公開し、
懇談会や勉強会を通じて丁寧に説明をしました。

検討の中では東京建物担当者との密な連携を取り個別相談なども開き、大変助けになりました。このような積み重ねが区分所有者全員の同意につながったと思っています。

左：東京建物（株）担当者　右：ハイツ駒込マンション建替組合理事長

私たちはコンサルティング会社にお願いしてハイツ駒込マンション建替えに伴う事業協力者募集要項を作成してもらい、複数社へ提案依頼をしました。その中の3社からプレゼンテーションを受け、所有者全員で採点して選定をしました。

東京建物のプレゼンからは経済条件だけでは無く、ここに良いマンションを造りたいという熱意や意欲が伝わってきたこともあり、第1位で事業協力者として決定に至ったと思います。

現在、6〜7割の方が文京区周辺の民間賃貸マンション等に仮住まいされています。
中には事業協力者等からの斡旋もあり、都営住宅に住んでいる方もいらっしゃいます。

仮住まいへの不安から建替えに消極的な方もいたのですが、建替組合が密に相談を重ねて問題をクリアしました。

現在の参加組合員である東京建物と事業締結をしたのが2010年でした。
建物完成は2014年ですので、マンション建替事業としては非常にスピーディーに事業を進めることができました。

民間のマンション再生の1つのモデルとなる事業になったのではないかと思っています。
耐震性能、省エネルギー対応、防災対応など新しいものを採り入れ、素晴らしい建物ができることを、とても楽しみにしています。

今後やってくるマンション再生という問題を先送りしないで、皆さんの大切な共有財産の資産維持管理や資産価値をあげることに積極的に議論してみてください。

「建物」と「区分所有者」の老いは間違いなく進んでいきます、1960年代後半や1970年代に建てられたマンションは今後10年程度の間ででどのように再生していくかが大きな課題になってくるはずです。皆さん勇気をもってこの問題に踏み込んでいって欲しいと思います。

どうしたら自分達のマンションを再生できるか、ぜひ皆さん自身で考えてみてください。新しい方向は必ず見えるはずです。